mercredi 14 janvier 2015

Le rang de l'hypothèque



Le rang de l'hypothèque

Les institutions financières qui ouvrent un crédit destiné à une acquisition immobilière demandent des garanties. Ce sera généralement une hypothèque sur l'immeuble. Pour être certaines de récupérer ce qui leur est dû, elles demanderont une priorité par rapport aux autres créanciers éventuels. Cette préférence dépendra du rang hypothécaire qu'elles auront.
Après avoir reçu un acte de constitution d'hypothèque, le notaire va le transmettre le plus rapidement possible au bureau des hypothèques compétent afin de l'y faire inscrire dans les plus brefs délais. En effet, la date de l'inscription hypothécaire aura une importance capitale. Si plusieurs hypothèques sont inscrites, le créancier qui sera repris en premier lieu pourra se servir avant tous les autres créanciers éventuels (qui seraient inscrits en 2ième, en 3ième, en ... lieu, suivant l'ordre chronologique), sur le prix de vente de l'immeuble.
Si l'emprunteur ne rembourse pas, les créanciers ont le droit de faire vendre l'immeuble en suivant la procédure de saisie immobilière. Le notaire qui aura procédé à la vente sur saisie devra dresser un acte de répartition du prix de vente, en le distribuant aux différents créanciers suivant l'ordre de leur rang.

Deuxième rang ou rang ultérieur

Il arrive que certaines personnes sollicitent un crédit complémentaire. Si le premier crédit n'a pas été remboursé, l'hypothèque qui le garantit conservera le premier rang. Le prêt complémentaire ne sera garanti que par une hypothèque en second rang.
Il n'y aura pas de problème si c'est la même institution financière qui ouvre le deuxième crédit: en cas de saisie, elle se servira après elle-même! Par contre, s'il s'agit d'une autre institution, elle va courir plus de risques, puisqu'elle ne pourra pas se servir en priorité: elle ne pourra récupérer que ce qui restera après que le créancier en premier rang se soit intégralement servi. Pour cette raison, les institutions qui octroieront des crédits en second rang (ou en rang ultérieur) demanderont un taux plus élevé.
Parfois, un organisme estime que la garantie hypothécaire qui lui est proposée en premier rang sur un immeuble est insuffisante, par exemple parce que la valeur de cet immeuble lui semble trop faible par rapport au crédit octroyé. Il pourra demander une garantie sur un autre immeuble qui n'aura pas nécessairement le premier rang: il aura ainsi le premier rang sur un immeuble, et un rang ultérieur sur un autre bien.

Cession de rang

Il arrive que des institutions financières exigent le premier rang, qui était réservé à un autre créancier. Par exemple, des propriétaires d'un immeuble veulent vendre leur maison qui vaut 100.000 € à leurs voisins, qui ne peuvent obtenir qu'un crédit de 90.000 €, outre les frais. Les vendeurs peuvent accepter qu'une partie du prix, soit 10.000 €, ne soit pas payée le jour de l'acte. Dans ce cas, ils disposeront d'une garantie du paiement du solde du prix, sous forme d'une inscription qui sera prise d'office, et qui aura le premier rang; mais, l'institution qui octroie le crédit aux acquéreurs exigera ce premier rang. Dans ce cas, les vendeurs pourront consentir à ce que l'organisme de crédit passe avant eux: ils pourront accepter de céder leur rang.

Parité de rang

De même, il arrive parfois que les emprunteurs s'adressent à deux institutions différentes pour obtenir leur prêt: Monsieur est employé auprès d'une banque, et sa compagne travaille auprès d'une autre banque. Chacun peut obtenir un prêt à des conditions favorables. Ils peuvent chacun demander un prêt pour leur part respective auprès de la banque qui les emploie, en demandant que les deux inscriptions aient le même rang hypothécaire. Ce sera une parité de rang. Cette situation se rencontre cependant très rarement.

Mainlevée des inscriptions antérieures

Une inscription hypothécaire ne disparaît pas automatiquement après le remboursement. Il se peut donc qu'une ancienne inscription subsiste, alors que le crédit est remboursé depuis longtemps: dans ce cas, l'institution qui en bénéficiait conserve le premier rang. Si un crédit ultérieur est demandé, elle n'aura que le deuxième rang. Si elle exige le premier rang, ce qui semble tout à fait logique, il y aura lieu de demander la mainlevée des inscriptions antérieures.

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